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滴水湖核心区规划全图,最新标注轨道交通(初步规划)

(2022.9.23更新)

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滴水湖核心区

 

一般来说,珍贵的房票,需要寻找稀缺的资源。把有限的房票用在自己承受能力之内最稀缺的资源上。

临港在“自贸区临港新片区”“浦东社会主义现代化引领区”两个国家战略引领下,滴水湖核心区是其参与全球城市竞争的重要战略空间!临港作为上海目前新房供应量最大的区域,坐拥国家战略的利好政策扶持,正在大手笔资金投入建设,同时也是上海买房和落户相对宽松的区域,越来越受到购房者的关注。

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那么,对于临港买房来说,该如何选择呢?答案是:找核心

1、在临港新片区范围内,临港主城区是核心。

2、作为上海五大新城之一,南汇新城的滴水湖区域是核心。

3、在临港主城+滴水湖范围内,分为5个片区发展,这些片区可以被看作是临港核心区

我们结合2021年9月官方发布的《临港新片区滴水湖核心片区单元规划》来梳洗一下,临港滴水湖核心区101、102、103、104、105片区,到底该如何选择?希望对临港置业的你有所帮助。

临港滴水湖核心区

建设目标

集聚资源配置功能的

开放枢纽地

汇聚海内外创新人才的

国际会客厅

彰显海湖韵与多元文化的

未来魅力城

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人口目标

常驻人口规模:64万

60岁以上:20%

 外籍人常住人口比例:20%

以年轻化、国际化、高学历为主

建设用地规模

 72.09 平方公里

其中,住宅用地面积

9.71平方公里,占比30%

人口密度

1.6 万人 / 平方公里

人均住宅建筑面积

35 平方米 / 人

中小套型比例

占比70%

五大片区定位区别

滴水湖核心区,整体是“一环+五片”空间布局。

一环(环湖总部湾区),即环滴水湖的开放环形,由沿海发展集聚带演化而来,承载新片区总部经济功能。主要涉及是DSH-01、DSH-2单元

五片,在新片区总规提出的中央活动区、国际创新协同区、居住生活区三大功能片区基础上细化为五片分区(101至105)。

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片区对应的单元编号

1

101片区

文旅宜居区,发展文化博览、休 闲娱乐、创新创意、旅游观光、特色化公共服务功能,完善居住功能和生活服务配套, 打造宜居低碳社区。

主要涉及:DSH-09、DSH-10单元

2

102片区

行政生活区,打造新片区行政中心,完善生活服务配套,提供适度的就近就业空间和机会。

主要涉及:DSH-08、DSH-07单元

3

103片区

国际创新协同区(顶尖科学家社区),以创 新策源功能为核心,完善专业化科创研发配套和国际化、定制化的高端生活服务配套, 打造创新涌动、活力迸发、开放包容的先行示范区。

主要涉及:DSH-05、DSH-06单元

4

104片区

滨海中央活力区,结合文旅设施的布局,打造未来活力都市,形成滴水湖东侧滨海中央活力区,塑造功能复合的活力中心,激发 24 小时持续活力。

主要涉及:DSH-03单元

5

105片区

现代服务业开放区,集聚自贸区开放型核心功能,重点 布局新型贸易、跨境金融、总部经济、航运服务等功能,营造世界级商业商务环境。

主要涉及:DSH-04单元

滴水湖哪个片区更有潜力?

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从地段能级来看,临港核心主要3部分

CAZ中央活动区(104片区+105片区南部)

顶尖科学家社区中心(103片区)

临港大道地区中心(101片区)

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产业是人口的支撑力

顶尖科学家社区(103片区)

产业用地密度最高

中央活动区(104和105片区)

商业办公用地密度最大

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公共绿地为生活赋能

总体来看,滴水湖核心区规划

绿地总量和分布都十分均衡

环湖的生态资源是最稀缺的

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对外轨道交通是稀缺资源

由于临港距离市区较远

轨道交通尤为关键

滴水湖5大片区,分布不均衡

已经运营的轨道交通 16 号线

直达文旅宜居区(101片区)

2025年即将通车 1 条市域线

两港快线(在建)

直达中央活动区(105片区)

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示意图来自网络

住宅区也需要氛围感

从住宅密度来看

滴水湖核心区内

101、102、105片区是最密集的

行政生活区(102片区)是临港

目前比较成熟的居住社区

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从新建住宅的角度

未来滴水湖核心区的住房供应

集中在下面2个区域

文旅宜居区(101片区)北部

中央活动区(105片区)

综上所述

中央活动区(105片区)

无论是能级、轨交还是住宅供应方面

都有一定优势

可以看作是临港买房“潜力”所在

从居住角度,如何选择?

中央活动区(105片区)

从上述分析来说,的确具备一定潜能

如果是从居住角度考量

哪个片区,更宜居呢?

几项关键数据如下

(假设产业类平均容积率以2估计)

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(颜色越浅,容积率越低)

城市界面

从住宅容积率和商业建筑容积率计算

最适宜居住的低密社区

行政生活区(102片区)最佳

容积率只有1.18

其次是文旅宜居区(101片区)

未来105片区的建设密度较高

住宅将以高层为主

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(颜色越浅,商办容积率占比越低)

商办氛围

顶尖科学家社区(103片区)

中央活动区(105片区)

具有很强的商业办公氛围

其次是中央活动区(104片区)

区别在于

中央活动区(105片区)

高强度开发的主要以住宅为主

中央活动区(104片区)

以高强度开发的商办类建筑为主

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(颜色越浅,公共服务资源占比越低)

居住氛围

通过住宅用地占比和人均公服面积计算

环湖区域是公共资源比例最高的

但是居住人口比较少,居住氛围不强

文旅宜居区(101片区)

整体居住氛围相对优越

人均公共服务资源较多

且居住用地面积比例也较高

是比较理想的居住社区

中央活动区(105片区)

由于住宅开发规模整体较高

人均公共服务建筑面积上

就不如隔壁的101片区

最后总结

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文旅宜居区(101片区)

包含DSH-09、DSH-10单元

是目前临港自住相对理想的区域,并且16号线穿越整个片区,地铁加持对于101片区的住宅是很大的支撑力。其中,DSH-10单元城市界面较新,会是未来101住宅的供应主力。

行政生活区(102片区)

包含DSH-08、DSH-07单元

是目前临港滴水湖核心区发展较为成熟的区域之一,主要教育资源都集中在此,汇聚近20所学校,建平、明珠、冰厂田...。由于没有高密度建筑规划,未来会是临港核心区,居住舒适性最佳,生活较宜居的板块之一。

顶尖科学家社区(103片区)

包含DSH-05、DSH-06单元

一个产业支撑的板块,主要是科创总部湾+顶尖科学家+科技创新城三部分组成,未来规划人口约5.1万人。相比于其他板块,103片区的住宅密度并不大,随着大批科创公司的进驻,住宅需求可能会进一步增大。

中央活动区(104片区)

包含DSH-03单元

104片区可能会是滴水湖核心区,最后启动的片区之一,480米地标建筑群就规划在这里。未来的“隐藏王炸”,为什么这么说?按照定位来看,它和105一样是中央活动区,被定为中央活动区的门户,也是南汇新城枢纽核心。其规划主要以高强度商办为主,住宅密度远不及105片区。

中央活动区(105片区)

包含DSH-04单元

105片区是未来滴水湖核心区开发强度最大,城市界面最新的区域。并且,有两港快线通过(在建),并与北部金桥集团开发的“综合产业区”相连,未来居住需求会比较强劲。可能会是继101片区后,最令人期待的热门板块之一。

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△滴水湖单元规划全图

注:本文内容来自于以下,仅供参考

1. 《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区 滴水湖核心片区单元规划》(含重点公共基础设施专项规划)草案公示稿

2. (《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区国土空间总体规划(2019-2035年)》)草案公示稿

3. 《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区 综合产业片区单元规划》(含重点公共基础设施专项规划)草案公示稿

4. 上海一网通办土地交易查询

5. 部分内容来自于小胖看房 第一地产

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本文来源:临港大城小事

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