社会主义核心价值观

隐商出巢|半城之力造一企:拆解“浦东地主”上海临港

人们说,如果陆家嘴的“嘴”是拥抱黄浦江、面向老上海,那么南汇嘴的“嘴”则是拥抱太平洋、面向全世界。这是上海的新野心,也是临港的终极使命。
隐商出巢|半城之力造一企:拆解“浦东地主”上海临港
出品 | 凤凰网风财讯
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作者 | 婷婷王ivywong

隐商出巢|半城之力造一企:拆解“浦东地主”上海临港

清雍正元年,年轻的新科进士钦连,怀着满腔热情离开了家乡浙江长兴,在东海边上赴任了当地的第一任知县,见证一个小县城从无到有,它就是南汇县。
 
1726年建县的南汇,是长江最新冲积出来的土地,土壤极其肥沃,培育出的水蜜桃和西瓜,至今仍是南汇的一张名片。
 

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(明洪武十九年南汇始建古城)

 

但除了这种“人畜无害”的标签,像上海的“嘴”一样伸进东海的这片土地,面向茫茫太平洋,也有自己的野心——
 
1990年,浦东大开发正式拉响号角,南汇并入浦东新区,但依然在上海的最东端专设了以自己名字命名的角落“南汇嘴”。以南汇嘴为地缘顶端,2018年,上海“开辟”出自贸试验区临港新片区,实施长三角一体化的发展战略。
 
人们说,如果陆家嘴的“嘴”是拥抱黄浦江、面向老上海,那么南汇嘴的“嘴”则是拥抱太平洋、面向全世界。这是上海的新野心,也是临港的终极使命。
 
以临港片区命名的“临港集团”(旗下的上市平台为“上海临港”,SH600848)便是这一使命的主要载体。如今,它也正成为临港片区,甚至上海土地市场的新晋地主之一。

隐商出巢|半城之力造一企:拆解“浦东地主”上海临港

 
隐商出巢|半城之力造一企:拆解“浦东地主”上海临港

临港集团半年只拿3块地

却是最大“隐形地主”

 
2022年,上海计划供应国有建设商品住房用地522-592公顷,而其中仅浦东新区的“临港片区”预计供应量高达190-200公顷,占了上海全市总供应量的1/3。
 
而临港片区的最大地主就是临港集团,一方面因为其曾承担当地的“一级土地整理与开发”;一方面,即使就上市平台部分,上海临港的土储也不容小觑,截止2021年底公司待开发土地面积达到48.6万平,同比增加46.83%,各类物业载体总在建面积达到288.8万平。这些都成为临港集团跻身上海土地市场“第一梯队”的基础。
 
有趣的是,在土地招拍挂市场(二级市场),单纯比较“拿地货值”,上海临港的势头看似不算强劲。因为“港城集团”和“临港投控”也是拿地主力,前者在2022年上半年新增152.2亿元土地货值,后者新增151.9亿元土地货值,都高于上海临港(新增133.3亿元)。
 

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(2022年上半年房企新增土地货值排名)

但穿透股权关系可见,上海临港母公司临港集团的层级关系更高。
 
临港集团主营园区建设与运营,曾是临港投控的股东之一,后者主攻基础设施与地产项目的投融建管;临港集团与港城集团则是合作伙伴(共同投资了临港科技创新城经济发展有限公司),后者作为临港新片区最早成立的开发主体,主要做临港主城区的成片开发和建设。<详见上述关系图>
 
就层级而言,与临港集团大抵相当的是“临港新片区管委会”(临港投控和港城集团的股东)。临港集团董事长袁国华,也同时担任临港新片区管理委员会党工委副书记职务。
 
凤凰网风财讯注意到,在临港片区2019年的市内招商引资中,临港集团和临港新片区管委会就像临港片区的“两个大家长”,分别和44家上海市属国企签署战略合作协议,各自牵头组团发展临港。
 

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(上海临港片区实景,风财讯/摄)

实际上,上海临港在二级市场拿地的势头也不算弱,其在2022年上海集中土拍拿下3宗巨幅土地;2021年上海临港的新增土地储备更增长46.67%,达到50.6万平方米。
 
综合而言,无论职能定位、负责规模,还是层级关系,临港集团都堪称临港片区的“隐形地主”。
 
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亏损出表、债务转嫁

上海临港财报逐年“美颜”

 
如上所言,临港集团是临港片区的地主,首先因为临港片区的部分“一级土地开发”和道路及配套建设、河道治理曾由临港集团承担。
 
临港集团成立于2003年,2004年上海开始将多区的园区资源注入临港资管,资产做大后,2014年5月临港集团启动借壳上海电气旗下“自仪股份”上市,保留自仪股份20%股权但原有资产全部置出,同时转入临港资管的园区资产实现“换血”。
 
临港集团成立以来,通过“地权-股权结合模式”快速积累了大量的低成本土地。据报道,2014年临港集团的“土地开发营收”(即一级土地开发的收益返还)约达到7.1亿元,占总营收的11.5%。
 
但面对茫茫的荒地,从0开始的“一级开发业务”占用大量资金、回收周期长、毛利率低(2014年一级开发业务毛利率仅5.6%),也对临港集团造成了“阵痛”。
 
例如2011年临港集团整体土地31.8平方公里、支出157.7亿元,回收的工程款和土地出让金返还仅33.2亿元,亏损缺口很大。
 
由于国务院出台43号文,允许将土地一级开发纳入政府性债务并进行清理。据证券周刊报道,2014年底,临港集团便直接将一级开发剥离出上市公司,并将基建业务的45.5亿(债务)纳入地方政府债务置换。凤凰网风财讯也注意到,上海临港财报中土地使用权一项在2015年已归零。
 
一手“抛弃劣子”一手“转嫁压力”,留给上海临港这个上市平台的财报,便十分“华丽”了。年报显示,2021年上海临港房地产园区营业收入59.46亿元,同比增长61%,毛利率高达60.9%,且同比再增2.59个百分点。
 
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(上海临港2021年年报截图
 
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半城之力“造”一企

巨额资产“灌大”上海临港

因为基因独特,所以不像一般企业,上海临港得益于至少三次注资,逐步完成资产做大、模式更迭等目标。
 
凤凰网风财讯整理发现,2004年开始上海国资委先后将“漕河泾园区、浦江园区、松江园区、康桥园区、南桥园区、洋山特殊综保区、金山园区”等资产注入(一部分注入上市平台,即上海临港;一部分并未注入上市平台,但归属临港集团)。
 
这也意味着,虽然上海临港以临港命名、诞生初衷也是服务临港片区,但由于基础薄弱,不得不依靠“外力”、装入上海其他区域的资产,才能如愿做大。
 

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(上海临港片区实景,风财讯/摄)

这其中规模最大的一笔注资来自漕河泾——2004年起漕河泾总公司(漕总)的股权分批注入上海临港。漕河泾开发区成立于1984年,是更早且更成熟的园区,已经能够提供稳定增长的现金流。
 
注资基本完成之时,临港集团的资产规模,猛然从2015年的555.4亿元增至2018年830亿;上市平台上海临港的总资产也从2015年的69.8亿,增至2018年的155.1亿元,翻了两倍多。至2021年,临港集团和上海临港的资产规模则分别达到1569.7亿和492.6亿元。
 
另外,优化利润最明显的一笔注资来自浦江园区。2016年6月浦江园区开发业务开始注入,资产评估价值共16.6亿元,承诺三年归母净利润不低于3.8亿元,而当年浦江园区就贡献了约占上海临港整体90%的净利润
 
“揠苗助长”有利有弊。截止2021年底,上海临港的房地产销售和结转、租金收入,依然还是依靠漕河泾园区、浦江园区、松江园区、南桥园区等几个成熟园区,临港本身的园区,仍处于孵化期。
 

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(上海临港2021年年报截图)

 
同时,由于上海临港还有大量资产处于“正注入或未注入”上市公司的状态,财报显示,这部分非上市资产占比约有一半,但截止2021年底只产生了约12亿元的净利润,其中还包含了9亿元的政府补助,可见资产质量盈利能力不高。
 
这意味着,上海临港具体在“临港片区”的发展还未释放,有待观察。而未来到底会发展到何种程度,还得看临港内部的生长能力、产业溢出能力。
 
用临港集团董事长袁国华的话来说,“(临港)面积相当于半个新加坡”。
 
发展这个片区的“支柱企业”上海临港,上海浦东也可谓用了“半城之力”。
 
起于区域发展、成于政策注资、主营园区经营,上海临港某种意义上代表着一种政企结合的园区资本运作,其发展模式和逻辑也需要新眼光来审视。

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END

来源:风财讯

作者:婷婷王

临港生活指南编辑整理

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