临港城市发展与楼市成长的关键和挑战，在于人口导入。大家在这点上越来越达成共识。
过去三年，临港也通过产业导入了很多人口。但当下在投产的产业集中在先进智造区，滴水湖核心区除了陆家嘴广场，其实并没有多少新增的产业空间，因此过去三年导入的产业人口集中在主城区西面先进智造片区，滴水湖核心区并不多。
昨天上海临港官微一篇文章提到，原本总部在吉林的君旺集团，目前已有百余人在滴水湖办公，在103科创总部的总部与研发基地已出正负零。
除了君旺科创中心，103科创总部湾还有一大批总部与研发基地在建，将在2023年-2024年陆续建成投产。这里应该是滴水湖最早建成的大型产业空间（总建面约100万方），可容纳约2万科研办公人员。这里也将是滴水湖核心区首批大规模导入高端产业人员的承载地！
103科创总部湾是滴水湖南岸，环路南一路与环湖南二路之间约52公顷地块，全部建设商办和科研设计楼宇，总建筑面积约100万平方米。
这里没有住宅，但这里的能级直接影响103片区住宅未来的价值。要记住，住宅的主要价值不来自于钢筋水泥和精装修，而在于周边的产业、人口、配套和城市界面。
根据控制性详规，103科创总部湾可建设24个项目。环湖第一排商办楼在2020年9月出让土地，2021年10月地平线上海总部项目拿地，23个项目已经名花有主。目前仅剩一个地块（兰桂骐北侧）尚未出让。
23个项目，拿地单位或建设项目如下图：
看到这些单位，大家有的了解，有的不认识。我们花了很多时间和精力，把每家单位的情况，及每个项目的拿地时间，开工或预计建成时间全部整理成下面的表格。
以上竣工时间为疫情前计划，目前或有延后
基于以上事实数据，我们可以总结如下：
1、面滴水湖第一排为商办物业，其中20%为商业服务性质，合计约5万方商业，环湖临街。这也是103片区商业配套的重要部分。
2、23个项目，主体有21家公司。一部分是央企国企，如中建、中铁建、光明、长城建设、中交三航局、中国重燃。另外基本是半导体、芯片、人工智能、新材料等领域的国内领军企业。一大半是已经上市的公司（及其子公司），还有一些在上市途中。寒武纪和地平线等大部分人有所了解，恒玄科技、安恒信息、澜起科技、璞泰来、江波龙等，行业之外的人可能第一次听说，但他们都是国内高科技行业细分领域的大牛企业。说实在的，当我把一家家公司的信息了解以后，真心感觉临港蛮牛的，一下子聚集了这么多企业的研发总部，这种事怕只有临港新片区可以做到吧！
这些公司在103科创总部湾建设总部/区域总部，及研发中心，和单纯建造办公楼宇（办公楼建成后还要招商）不一样，这些项目会直接迁移人口过来。科创总部湾规划约2.1万就业人口，而且都是高知的研发人员。
3、23个项目，绝大部分已经开工建设，进度最早的中建项目和中铁建项目今年1月已经结构封顶，2023年下半年就会投入运营。从时间轴来看，一批项目将在2023年底前建成，还有一批在2024年建成。总体来说，到2024年底，103科创总部湾基本全部建成，办公与研发人员陆续进入。现在的不毛之地，到时就彻底改观。
△中建科创中心
临港的十四五规划是到2025年，103片区集聚科研人才3-5万人，一部分在科创总部湾，还有一部分会在临港科技城。从科创总部湾的企业落位情况来看，这个目标是相当靠谱的。
不要小看这3-5万人才的能量。张江发展30年，聚集了约38万人才，已经迸发了令世界侧目的研发力量，更养活了整个浦东腹地以及南部的楼市，甚至刚需还在外溢到其他区域。
总结来说，103片区三个单元之一的科创总部湾，在建23个项目，包括5个商办综合体，18个行业领军企业的研发中心已经落位，从2023年下半年到2024年底，会陆续建成，未来会逐步引入和容纳约2万高知就业人群。103科创总部湾不仅能够带来临港科创产业的发展，城市能级地位的提升，而且大量的人口会带来大量的住房需求。
以上这些不是规划或者概念，而是实实在在的事实！
这还只是科创总部湾，临港科技城也同样藏龙卧虎。
