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临港楼市最危险的时候即将过去。

下一阶段的楼市,将迎来持续回归正常市场的状态。
在大尺度的刺激政策之下,很多城市开始燥热起来。2022年上半年,是有史以来最惨烈的时期,各项新低、房企暴雷不胜枚举。现在也该是时候陆续恢复正常了。

1

土拍缩量

 

临港楼市最危险的时候即将过去。

临港全年土拍情况

临港楼市最危险的时候即将过去。

最近一次土拍临港仅1块地

 

今年集中供地,临港一共30块地(含有办公用地)最近一次涉宅地供应大幅下降,在宗数上减少了29宗,面积减少了82%,起始总价减少了88%!土地和新房,就好比开门做生意,原料都进不到,拿什么来卖?!没有面粉哪来面包。

大环境因素开发商没钱肯定是主要原因,房企参与的数量明显减少,房企融资难度大,加之各地楼市去化问题。但土拍减少并不是坏消息,使存量房去化速度加快,扭转供需维稳市场。

2

人口引进

 

临港楼市最危险的时候即将过去。

城市的门槛不只是票子房子,是户口。城市的发展靠什么,当然是人才!每个落户名额都成为了楼市购买力,只是或早或晚而已。产业带动就业,GDP上去,前提是人口的引进。
过了应届生落户,就从居转户下手。政策在手,落户我有。一般情况下居转户至少准备7年,对于临港新片区来说,满足满足一定条件,在临港居转户只需要5年甚至是3年。
2022年11月15日,11月第一批居转户和引进人才公示,其中居转户2546人,引进人才落户2313人。
三年来,临港新片区人才总量已经突破9万人,累计人才引进、居转户、留学人员落户8400余人,居住证积分核定1.97万人次,集聚各级各类高层次人才专家210余人、海外人才1500余人。据统计,2021年新片区自主办理人才引进同比增长超过300%,新片区内人才引进重点机构超过1100家。
临港新片区地区生产总值过去三年平均增长21.3%,规上工业总产值年均40.2%,全社会固定资产投资年均增长43%,地方财政收入年均增长59.2%。

3

有望首付利率下降

 

山东菏泽工行、建行、农行,名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者,首付比例可执行20%。杭州自2022-11-11日起,首套利率4.1%,二套首付4.9%,同时二套房首付最低可降至四成。各地因城施策了,有望首套二套比例有进一步下调的空间。目前上海仍然执行首套商贷35%的首付比例,房贷利率为4.65%,和之前相比没有变化。

这点就很微妙,刺激买房人,房贷降息、放款加快将有效促进市场恢复。未来信贷环境保持宽松,加快市场量价修复。

4

新防疫政策

 

临港楼市最危险的时候即将过去。

 

在此期间,都因口罩问题受到重挫,无人能独善其身。最近房地产的另一股暖意,来自口罩(并非躺平)。满7天减2天,全场密接免单。制约了房地产市场经济发展的病根,动不动就封城静默,导致大家对未来收入预期降低。

11月13日,上海发布“上海全面贯彻落实国务院联防联控机制要求,进一步优化疫情防控措施”通告,暂停或减少全员核酸,总体看来,即:对密切接触者和入境人员,将“7天集中隔离+3天居家健康监测”调整为“5+3”;不再判定密接的密接;将风险区由“高、中、低”三类调整为“高、低”两类;明确入境人员阳性判定标准为核酸检测Ct值<35等等。
优化后口罩后,能降低防疫对经济的影响,经济流动才能增长,形式好转对各行都利好。

5

金融16条

 

临港楼市最危险的时候即将过去。

 

“扶我起来,我感觉我又行了”
自一个信号“金融16”出台,不仅是情绪层面的引导和抚慰。央行对下面银行“松紧箍咒”;为“保交楼”接盘侠。因城施策,临港虽在浦东新区,但自封“太子”就一直是自管的特殊经济区。已经开始感觉到复苏的种种迹象,房地产的救市是个系统工程,越早越好,不然明年3月份还死一批房企,留下的烂尾楼救市无尽的麻烦。

截至11月14日收盘,地产股延续了上周的大涨趋势。Wind数据显示,在313只房地产个股中,有175只收涨,其中15只涨超30%,总共57只涨超10%。

购房者信心将逐步的恢复,房价的最终归宿是稳定,而不是大跌。下一阶段的楼市,将迎来持续回归正常市场的状态,在这些强针药剂下,更大力度刺激市场预期向好。
临港的城市建设、人口导入、产业教育医疗,再配合现有的政策,都是一切向好的时候。雪球最难的是刚刚滚起来的时候,这条道路很湿很长,期待TA越滚越大,越优势越强!

 

临港楼市最危险的时候即将过去。

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本文来源:临港房鉴局

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