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临港真的不能再卖地了

新房潜在库存3.4万套,临港需要重新审视人口与住房规划了
随着上海四批次土拍落下帷幕,临港再度出让一块万祥住宅用地。这块地出让之后,临港各个组团均有了新楼盘,地产开发形成了全面开花态势。另一方面,这也把临港已出让宅地待建待上市的房源总套数拉升到了约3.1万套。加上已开盘处在续销状态的约3千套房源,临港潜在商品住房库存达到了约3.4万套

临港真的不能再卖地了

数据说明:

1)已开盘在售房源套数为粗略估计,网签数据有滞后性,实际剩余房源套数为开发商商业机密,无从得知准确数据。

2)新地块待入市房源套数,依据是土地出让预合同规定的住宅套数下限扣除保障与租赁房后估算。实际上保障租赁房户型小,占用套数高,商品住宅套数应该小于上表估计数据。

因此,该数据仅为粗略估计,仅供参考,但不影响总体结论。

临港2021年供应了约1万套新房,基本卖完;2022年8批次共上市约1.4万套新房,8批次937套房源待认购,全年实际卖掉的新房会超过1万套。

如果后续人口没有爆发性增长,政策没有重大突破,按照这两年每年1万套的销售速度,临港已出让土地可供应住宅还能卖3年多。

购房者可能不会去仔细盘算这个库存数字,但都有直接的体感,周边这么多楼盘,新房价格也不涨,我为什么非要现在买呢?

庞大的潜在库存就像一座大山,压在市场上,二手房价格必然一泻千里,市场的热情很难起来。

显然,临港的新房市场进入了重点去库存的阶段。

这个时候,临港真的不能再卖宅地了!

事实上,开发商也不愿意来临港拿地。鱼叔看到过一份开发商做的内部拿地评估报告,对临港宅地的分析结论要点是:规划定位高、竞品供应大、销售流速慢、品质要求高、项目利润低。

更进一步的,临港还不是卖不卖地的问题,而是要重新审视人口与住房规划。

为什么临港出让这么多宅地,供应这么多新房?这其实是根据上海与临港人口规划,理论推演的结果。

临港新片区住房发展十四五规划,商品住宅计划供应约12万套,平均每年2.4万套。为什么是2.4万套,我们推测理论逻辑是这样的:临港每年目标新增10万人口,约4万个家庭(上海户均人口2.5人),需要4万套住宅。考虑部分暂时不购房,所以配置40%保障房和租赁房,其余60%商品房,就是2.4万套。

临港真的不能再卖地了

但我们回过头再看,这个规划逻辑只是理论模型,与事实相差甚远

第一个问题,每年新增10万人口能不能做到?盖楼很容易,引人真的难。这个问题,鱼叔已经说了很多次,没有“重磅炸弹”政策支持,靠产业落地慢慢导入人口,需要的时间会非常漫长。

第二个问题,增加的就业与人口,再转化为购房需求,也是需要时间和条件。到一个新城之后,需要一个熟悉的过程,真正安稳下来并决定留下来,才会考虑买房定居,这是人之常情。年轻人也需要工作一段时间,收入比较稳定,或者到了成家的时候,才会把购房提上日程。另一方面,临港目前的主导产业还是制造或智造,导入的人员主体还是产业工人这部分人群的住房需求,更多地要以租赁的方式满足,转化为购买商品房的需求时间更长。

住宅适当超前建设、超量供应是没问题的,能够让购房者有更多的选择权,能够弥补大浦东年轻家庭的低预算安家需求。但现在的供应量似乎是超量太多了。

因此,鱼叔觉得临港需要暂停商品宅地出让(公租房建设不能停),全力抓现有楼盘的建设进度,确保每个楼盘保质保量的交付;同时更快推进学校的建设,商业等配套设施的建设与招商,尽快改变临港目前城市配套严重不足的局面。产业落地,人口政策等等,重要性就更不用多说了。

超量供应造成的问题,其实最苦的是开发商。项目本就不赚多少钱(还以为开发商是暴利的朋友,请自行查查数据),房子卖的又慢,营销成本提高,更是雪上加霜。

对于购房者来说,两部分人的感受不一样。已经买了房的朋友,看到购房条件越来越低、房价又不涨,心情多多少少有些不爽。但对于还没买的朋友来说,其实这种格局是非常有利的,可以买到更好的楼盘,挑到更好的房源。毕竟这种市场是阶段性供求失衡的结果,并不是临港本身不行了。

临港到底还行不行?一文中,我们分析过,一个阶段内供过于求,并不可怕。市场本身会调整,房子不好卖了,土地自然没人买,后续供应必然会减少。只要产业在发展,经济在增长,人口在增加,供求关系自然回归正常,甚至发生逆转。产业不行,楼市火热,那才是真的危险。产业强劲,楼市低迷,其实是在蓄势。

临港楼市目前是去库存阶段,也正是蓄势阶段。

但同时,暂停往库存池子里注水,全力夯实城市配套,也是不可或缺的。

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本文来源:临港873

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