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临港楼市——很快又要回到6万了!

临港房子一涨就没人说它远,也没人说它潮了。更不担心能不能发展起来了!你觉得呢?

最近提到滴水湖网上就有这么一个段子“滴水湖的水,是韭菜的眼泪”。目前百分之200的人提到临港几乎一致看好临港的未来,但是投资房产回报一定是在10年以上,短期一定是非常艰难的,目前仅适合工作在临港的。事实真的是这样么?难道别的地方短期有回报?他们不都限售五年了么?

今天我就来跟大家聊聊我对临港楼市未来10年的看法。

临港楼市——很快又要回到6万了!

今天不想从产业、商业配套、学校去谈这几年临港日新月异的变化,这些都是有目共睹的,且妇孺皆知的。房地产短期更加看重的是政策。

说说临港这魔幻的楼市吧,2019年8月20日,临港迎来了一个巨大的机遇,习大大提出在此设立中国(上海)自由贸易试验区临港新片区,“再造一个新浦东”的口号令人印象深刻。当天均价3.5万的临港101地王“三兄弟”几乎一扫而光,就连蓝湾的绿城、保利都争相涌入。

临港楼市——很快又要回到6万了!

时间来到了2020年3月万达砖石湾售楼处一开放客户围得水泄不通,均价3.25万的价格实在太香了,隔壁101五兄弟挂牌价不低于5万的。进售楼处销售第一句话就问你有没有3.1人才证,售楼处开放时间也是限时的,当时就有很多市区来的叔叔阿姨嘴里喊着我们全款全款全款,销售就是不搭理他们,就差睡售楼处了。

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4月27日万达砖石湾开盘总共房源724套当天售罄,至此临港第一个全人才小区诞生。同时临港的二手房价格达到高潮101洋房价格从新片区前的3万均价到5.5万的到手价,房东惜售生怕卖了买不到新房,客户却是盯着让房东收定金。回想起来这画面好气又好笑。

接着临港五盘在6月中旬入市,滴水湖三盘再次让临港楼市达到“癫”峰,仅首府少量非人才3.3买到,甚至蓝湾的入围分都到了44分。

临港楼市——很快又要回到6万了!

从此临港的楼市慢慢开始松动起来,一个是新房供应量加大,另外就是临港二手房价格实在太吓人了,滴水涟岸6.5万左右,101次新房都是5.5万的价格,就连馨苑一期、二期都接近5万,宜浩佳园都要4万出头了,确实买不下去了,二手房成交量自然就下来了,随之而来的就是量价齐跌,一直到现在的贴本挂牌。次新房4万左右,房龄老点的2.5—3万,而且月成交仅个数。新房认购不过百组,泥城光明新城甚至仅17组。一个字惨。

就算当下临港楼市如此艰难,但我依然坚信2024年底至2025年初滴水湖次新房重回到5-6万的价格。

很多人认为临港未来10年不涨的原因就是每年2-3万套的新房供应,让临港市场无法短时间消化。

且不说滴水湖有多少套,乡镇有多少套吧。市场如果没有倒挂开发商怎么愿意去拿地,能大量土拍?怎么能加快建设?怎么人口大量导入?大家有没有想过2021年临港为什么能土拍出3.5万套房子的呢?

原因很简单因为临港市面上没有库存,二手房价格倒挂将近一半,所以开发商趋之若鹜。土拍价格1.5万,新房联动价3.3万,二手房卖5万。倒挂在未来上海楼市当中非常好的一个手段,永远拿一手房的供应量来控制二手房的价格。新房供应少了,自然积分高了,没有积分的自然买二手房了。临港更加特殊3.1人才证优先,满分在临港也显得那么无助。

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2021年临港总供应21宗地块,提供约36346套住宅;临港今年共出让11宗地块,较去年减少10宗地块,但复盘上海全年的土供情况,我们仍然会发现,临港总出让面积约1250.11亩,仍居上海第一。出让面积占全市第一,推出相应套数也占据第一,临港11宗地块将提供14591套住宅。

其实大家发现没有,20年-21年临港是拍了好几块地的,只是当时临港的市场被3.1全部包揽两次之后,不仅3.3抢着买二手房甚至3.1都有买5万多的101二手房的。更重要的原因当然也是整个上海楼市热度都起来了,到处在上涨。看看临港5万价格还是便宜的和别的新城差不多价格,但临港是新片区啊,有大饼!很多人难以置信为什么会有五万六万买临港的,这就像今年年初为什么有人18万买前滩二手房9万多买徐泾不是同一个道理吗?马后炮又有什么好说的呢?

楼市都是有周期的,我们临港虽然离市区远但购房者都是需要上海购房资格,所以不会走出独立行情。无非人家跌的时候,临港跌的快点,抢跑,毕竟供应量大,不然怎么能消化掉呢?你们新房涨的时候,我联动价晚点涨,差距显现出来。

结合去年已拍未供应完的地块及项目,还有22年新拍地块,临港还有31319套房源待入市。其中环内1.2万套左右,环外加综合区8000套,各乡镇加起来一万来套。以目前临港楼市情况来看,最主要就是想办法把主城区的房子尽快消化掉,从而拉动各乡镇。

以过往的一年滴水湖万套左右供应量,目前的市场肯定是消化不了的,所以政策呢很快就会来了,不仅放宽3.1门槛,还要针对楼市进行人才购房补贴,取消认房认贷,甚至放松限购。更要增加对临港的信心,建议加快建设27号线,拓宽S2高速。

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当然今年临港土拍一定是极少量的,因为开发商实在连底都托不住了。到2024年临港消化库存不多的时候,以目前上海楼市情况来看今年初政策一定会放宽的,到24年下半年正好上海楼市大行情又起来了,临港的3.1又要开始包揽了,几次一来3.3要么选择二手房要么去乡镇。

直到二手房价格重新回到6万左右,这样105和各乡镇又可以大量土拍了,到25年之后滴水湖虽然说放宽限价,但是供应量大依然会跟其它新城比还是会有价格上的优势应该会到3.6-4万的区间。故技重演市场好景不会太长,参考去年等新房大量上市之后3.1的人数虽然很多,但是都抵不住楼市市场下行,自己手上的二手房卖不出去,只能干瞪眼。临港房子虽然便宜,但也要300-400万,100-200万首付普通家庭不靠房产上的钱很难拿得出来的。

临港楼市——很快又要回到6万了!

大家有没有发现临港楼市逻辑,各乡镇价格没有限价书院2.85还开一次涨一次价格到2.94万,泥城去年万达价格2.84万,今年的万祥土拍2.94万。

而滴水湖一直维持在3.3万-3.4万,更无底线的是小面积价格拉到2.5-3万之间。就连小可爱都知道,该买哪里了,妥妥的参照物,卖不掉也没关系。本地人的动迁房价格就会顶在那里2万左右,那么就可以用最小的差价置换到他们的宇宙中心。本来去年要卖2.5套才能换得起滴水湖一套,现在几乎是1.5:1了,这是给本地人的福利也是主城区聚人气的一种手段。但是好景不会太长,像泥城今年在荒地上新开一个光明价格就拉到了2.6万,所以二手房不割掉点肉是卖不出去的。机会总是稍纵即逝。

同理书院、万祥接下来就会在16号线书院站和东大公路站附近土拍,价格可能也是2.6-2.7万这个时候书院、万祥的动迁房也得割肉了,当下把握住机会抓紧置换出自己的二手房,而不是想着书院要大开发了。

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蓝湾的定价是比较符合主城和乡镇之间的价值差距的3.3万2.2万三分之一左右,作为先行启动区的蓝湾以2.2万的价格引来无数投资客。

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那么蓝湾为什么没有像书院、泥城那样定价,因为蓝湾是一个没多少本地人口的,还有就是担心价格上去奉贤人跑南桥去了,没办法起到主城聚人气作用。目的吸引产业人工作就业在当地,所以蓝湾的价格涨的比较凶的从大名城映园和电建泷悦蓝湾2.2万多的精装洋房到现在小高层2.5万的楼盘均价涨了不少。因为像蓝湾多数是首次购房的还有投资客,价格要是一直不动根本不急着入场的,所以必须得开一次涨一次。开了2.5万的小高层,2.3万的洋房就可以消化了。

综上所述临港想按照现在的速度继续开发下去,我判断临港楼市2024年底到2025年初滴水湖次新房就会重回6万的价格,各乡镇新房也就可以清盘了。

这样2025-2026年临港又会大量的土拍,各乡镇二手房刚涨价一点行情又结束了。在2030年之前临港一定会紧跟上海楼市周期,把握土拍节凑,联动价尽可能的低于其它几个新城,集中大量土拍可以减少投资客的涌入,筑底更安全,减少后期抛压,而各乡镇的价格很难突破三万的。所以2026-2027年入场主城区又是一个好机会。

那么问题来了,你新买的房子24年底能交房吗?

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本文来源:临港楼市

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