临港的二手房跌惨了！

事实上，临港的热度正在逐渐褪去！

位于滴水湖102片区的滴水湖馨苑，由最热的5万+跌到现在的3.5万以下！

再比如101片区的保利铃兰公馆，从前最高达7万+，现在都在4万出头！

更有东宸源著，最早也是普遍5万+，甚至个别房源7万+，现如今最低只有3.8万，跌幅接近一半！

其实，自2021年下半年临港新房集中上市后，临港的热度就已开始下滑，那些高位站岗的朋友，现在冷不冷？

临港的供应量极大，新房几乎都不会触发积分，在如此好入手的情况下，购房者为何要高价接受二手房呢？所以临港的二手房降温，也就显而易见了！

 

而现在，买临港的新房，就是不错的选择，毕竟新房从严限价，具备一定优势。

01 105片区，临港新老大

当前，临港105片区是最具潜力的板块，它有以下四点因素：

 

1、景观资源：105片区在所有环滴水湖片区，是唯一一处坐北朝南的区域，这样的资源是105片区独享的。

2、交通赋能：在建中的两港快线的赋能，它的建成将彻底激活105片区、乃至整个滴水湖区域对外连接的交通，相比于16号线，两港快线就是“大哥”级别的存在。

3、规划等级：临港105片区规划等级之高，为金融片区，说白了就是“钱与资金”的交易，是临港未来的金融中心，它就是临港版“陆家嘴”，再换句话说，105片区是未来决定临港发展的上限。

 

4、房价因素：叠加规划、交通、景观，这里的新房也依旧维持在约3.3万/平，甚至更有一些新房只有3万/平，优势大，价格低，堪称临港性价比之王。

临港105片区规划图

中央商务区效果图，有300米高的临港三件套

全球首个实现境内关外概念的城市航站楼

 

1、国贸象屿龙湖·星璟原

 

 

入市时间：预计第七批次推二期

户型面积：约89、99、140平

价格：前期均价3.3万/平

 

项目优势：

（1）周边有规划的两港快线，属于准轨交房

（2）品质出众，绿建三星+超低能耗

（3）价格较低，规划较高，具备一定投资价值

（4）自带约1400㎡自持商业街区

2、上实望海

 

 

入市时间：已开盘，续销中

户型面积：约100-120㎡3房

价格：均价3.3万/平

 

项目优势：

（1）周边有规划的两港快线，属于准轨交房

（2）价格较低，规划较高，具备一定投资价值

（3）绿建三星标准，品质出众

（4）周边有社区服务设施、基础教育设施（1所幼儿园，1所小学）和绿地等规划

3、雅戈尔·星海云境

 

 

入市时间：已取证认筹，目前正在小筹中，预计11月17日开盘

户型面积：约76-138平2-4房，主力建面约100-138㎡3-4房

价格：均价3.3万/平

 

项目优势：

（1）周边有规划的两港快线，属于准轨交房

（2）价格较低，规划较高，具备一定投资价值

（3）日后产业能级较强

（4）有小面积产品，适合真刚需上车

4、中铁诺德璟宸

 

 

入市时间：预计第七批次取证入市

户型面积：约89-99㎡3房，约116㎡3+1房，约129㎡4房

价格：均价3万/平

 

项目优势：

（1）周边有规划的两港快线

（2）属于105片区最低价，具备性价比

（3）日后产业能级较强

（4）产品品质较好，绿建三星+超低能耗

02 102片区，临港最成熟区域

102片区其实就是临港最早开发的区域，也就是说在自贸区新片区尚未出台前，临港就重点开发这里。

102片区定位为行政生活区，也相对比较宜居，配套已然非常成熟，居住在此，不必等待。

 

另外这里的教育资源非常丰富，但缺点就是离地铁有一段距离，当然，日后102片区会有一条市域铁路南枫线的规划，还需再等等。目前片区内宅地已经100%出让完毕，但依旧有新房项目在售。

 

1、龙光天曜

 

 

入市时间：续销中

户型面积：高层约85-117㎡的3~4房，叠墅约117-133㎡

价格：高层均价约3.1万/平，叠墅均价约4万/平

 

项目优势：

（1）配套成熟，无需等待，即刻享受

（2）因为是高低配，高层住宅价格优势极为突出

（3）别墅是目前临港滴水湖唯一产品，具备稀缺性

（4）自身带有重量级商业配套

2、特发学府里

 

 

入市时间：续销中

户型面积：约95-115㎡3房

价格：均价约3.2万/平

 

项目优势：

（1）配套成熟，无需等待，即刻享受

（2）附近有多所大学，书香氛围浓厚

（3）产品品质较好

3、港城悦庭

 

 

入市时间：续销中

户型面积：约73-188㎡2-4房

价格：均价32956元/平

 

项目优势：

（1）配套成熟，无需等待，即刻享受

（2）大型社区，居住氛围成熟

（3）周边环境较好，临近河道景观资源

03  103片区，高等级人才在此

 

103片区是由科创总部湾+顶尖科学家社区+科技创新城组成，定位为“世界级的新时代重大前沿科学策源地”，聚焦重大科学问题和前瞻性基础研究。

作为临港优先发展的区域，国际创新协同区聚焦发展集成电路、生命科学、人工智能等前沿科技产业，打造上海科创中心建设、国家科创兴国大国崛起的科技引擎，俨然就是“张江2.0”版本！

当然，因为103片区还处于开发阶段，区域内配套相对还不完善，但这里的宅地基本出让完毕。

1、中建·玖海云天

 

 

入市时间：续销中

户型面积：约90-164平高层住宅

价格：均价3.4万/平

 

项目优势：

（1）体量较大，房源充足，日后居住氛围浓厚

（2）中建央企打造，品牌品质有所保障

（3）项目位于临港主城区，相对临港其他片区房更有一定升值潜力

2、鹏瑞云璟湾

 

 

入市时间：续销中

户型面积：约88-146平高层住宅

价格：均价33962元/平

 

项目优势：

（1）品质非常好，具备高端基因

（2）周边规划的配套较为齐全，包括商业、公园等

（3）项目位于临港主城区，相对临港其他片区房更有一定升值潜力

04  书院，发展还需时日

 

书院的存在感对于临港来说，明显是偏弱的，它的交通和城市面貌与当前滴水湖主城相比，还略逊一筹。

 

当然，书院也有其可圈可点之处，像中芯国际已进驻这里，高端产业的到来，一定会为书院带来人气和活力。

 

与此同时，两港快线也途径书院附近，未来借助两港快线，书院或也能成为临港新“黑马”。

 

由于相对远离主城区，所以它的价格就略低于滴水湖附近的新房，也是上海为数不多的价格洼地。

 

中建玖里书香

 

 

入市时间：续销中

户型面积：高层约86、99、101㎡，叠墅约120-150㎡

价格：高层均价2.9万元/平，叠墅均价3.4万元/平

 

项目优势：

（1）央企打造，品质相对理想

（2）板块内有高端产业加持，值得期待

（3）板块附近有在建的两港快线

05  泥城发展成熟，但预期不足

临港泥城其实发展的相对较早，板块配套设施相对比较成熟，万达广场也已进驻，不缺商业。

 

但是，泥城最大的硬伤是交通尚不完善，这里暂时还没有轨交，出行并不是十分方便，对于刚需客户来说，有些难以接受。

同时泥城也不是先行启动区，政策还不太会在此倾斜，所以它并不是临港当前重点发展的区域，那么这里的项目，大概率是不被市场接受的，甚至比较难卖！

 

光明星城

入市时间：续销中

户型面积：约77-119㎡2-4房

价格：均价2.6万元/平

 

项目优势：

（1）超级大盘，日后居住氛围成熟

（2）附近有万达广场，配套较为成熟

（3）价格相对较低，还有总价230万以内的普通住宅

06  蓝湾，后起之秀

事实上，临港蓝湾的行政归属地属于奉贤海湾，但因为是先行启动区，它的定位就非常高。根据规划，蓝湾的目标是成为继古北、碧云、张江、唐镇之后的第五代高端国际化品质社区。

当然，由于临港楼市的热度整体有所褪去，蓝湾也如此，新房开盘也可以随意购买。

 

日后，蓝湾的交通主要以沪通铁路四团站为主，未来还将接入市域铁路南枫线等规划，有一定想象空间，是滴水湖之后的后起之秀。

 

1、电建地产泷悦蓝湾

 

入市时间：续销中

户型面积：约98-125平高层，约153-190平叠加

价格：高层均价2.4万元/平，叠加均价3.2万元/平

 

项目优势：

（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑

（2）项目周边有蓝湾天地等配套设施

（3）价格相对较低，是低总价刚需客上车的不二之选

2、大名城映园

 

入市时间：续销中

户型面积：约80-120平3-4房

价格：均价约2.4万元/平

 

项目优势：

（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑

（2）项目周边有蓝湾天地等配套设施

（3）周边有学校规划

（4）价格相对较有优势，总价可控

3、陕建名城映蓝

 

入市时间：第六批次已过会，即将取证认筹

户型面积：约90-130平3-4房

价格：均价约2.5万元/平

 

项目优势：

（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑

（2）项目周边有蓝湾天地等配套设施

（3）周边有学校规划，旁边就是世外临港外国语学校

（4）价格相对较有优势，总价可控